Андрей Ли: как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости?

1-4277.jpg

Один из лучших юристов Казахстана Андрей Ли делится практическими советами, которые помогут уберечь себя от мошеннических схем на рынке недвижимости, а также раскрывает детали грамотного юридического оформления документов на покупку жилья.


Андрей, первый вопрос достаточно банален, но актуальности он тем не менее не теряет: как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры? Есть ли проверенные способы защиты от аферистов?

Безусловно, каждая ситуация носит индивидуальный характер и подстраховаться от всего просто невозможно. Однако можно рекомендовать и универсальные, если хотите,классические способы осторожности и предусмотрительности при приобретении квартиры. Например, при поиске квартиры желательно сделать принскрин объявления или копию объявления о её продаже, а в случае подачи объявления по поиску квартиры сохранить и его. При просмотре квартиры необходимо делать фотографии квартиры, желательно с лицами тех, кто вам ее показывает, это облегчит поиск лиц в случае обмана, а также облегчит доказательство вашей добросовестности. Но, безусловно, в первую очередь необходимо обращать внимание на документы, условия продажи, застройщика. В этом вопросе всесторонняя проверка не будет лишней.

Если, к примеру, появились сомнения, как проверить данные о застройщике или строящемся ЖК, где хотят приобрести квартиру?

Информацию о строительных компаниях необходимо проверять в интернете. Начиная от проверки на предмет действия лицензии, доступ к которой можно получить на сайте электронного правительства, заканчивая отзывами о компании на различных форумах и специализированных сайтах. Также не следует упускать из внимания процесс финансирования объекта, в данном случае строящейся новостройки, а также посмотреть даты завершения строительства аналогичных объектов компании.

А какие подтверждающие документы имеет право запрашивать человек, желающий приобрести квартиру во вторичном фонде? Как убедиться в том, что тебе предъявили подлинные документы, а не подделку? 

Что касается вторичного жилья, то в зависимости от объекта, сами документы и их количество могут различаться. Покупатель имеет право запрашивать любые документы по объекту. Вопрос в том, что риелторы не всегда предоставляют их, но в таком случае можно попросить, чтобы вам предоставили копии с «замазанными ФИО и данными продавца».

Какой перечень документов? Безусловно, это такие правоустанавливающие документы, как договор купли-продажи, договор мены, акт приемки в эксплуатацию, договор дарения и так далее. Также необходимо запросить идентификационные документы и технический паспорт. В случае, если вам предоставляют оригиналы документов для обозрения, нужно обратить особое внимание на подписи: они не должны иметь каких-либо признаков, явно свидетельствующих об их подделке, например, размытость или несоответствие дат и фамилий. В технических документах следует проверять соответствие прописанных технических характеристик фактическим данным объекта (несущие стены, перегородки и так далее). В случае приобретения объекта путем получения займа через банк, расхождения между техническим и фактическим состоянием объекта могут стать основанием к отказу в кредитовании. Также до совершения сделки желательно запросить справку о наличии/отсутствии обременений, чтобы убедиться в том, что к данной недвижимости нет каких-либо юридических притязаний. Кроме того, нужно просмотреть квитанции и попросить продавца предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по объекту (коммунальные услуги, налоги).

При покупке квартиры по доверенности необходимо внимательно сравнивать подписи доверителя, к примеру, на договоре купли-продажи и на самой доверенности. Также нужно проверить срок доверенности и полномочия поверенного – может ли он подписывать какие-либо документы, а также осуществлять получение денег.

Что делать, если человек все-таки стал жертвой мошенников?

Если подобная ситуация все же произошла, вы можете обратиться в полицию или в суд. Тем не менее, чтобы «не наломать дров» и без лишней рекламы моих коллег, рекомендую согласовывать свои действия с адвокатами или юристами.

Хорошо, тогда рассмотрим сценарий положительного развития действий. Предположим, что все прошло удачно. Застройщик подтвердил свой статус. Но что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в новостройке? Какие пункты договора могут быть спорными, либо невыгодными покупателю?

В этом случае, на мой взгляд, нет определенного набора пунктов, отсутствие которых будет говорить о том, что договор между сторонами не заключен. Тем не менее, хотелось бы отметить несколько важных пунктов, которые, по моему мнению, все же должны быть отражены в договоре. Безусловно, это объект недвижимости и его характеристики, цена договора и сроки оплаты, а также сроки строительства, ввода в эксплуатацию и передачи объекта. Договор должен быть понятным и, что немаловажно, при прочтении его необходимо понимать от первого листа до последнего. В случае, если у вас возникли вопросы по договору, вам необходимо обратиться за разъяснениями как к застройщику, так и к независимому юристу или адвокату.

Что можно предпринять для оспаривания уже подписанного договора, если покупателя в итоге не устроит квартира?

В таком случае договор можно попытаться расторгнуть, либо путем обращения к продавцу о его расторжении, либо подав соответствующее заявление в суд.

Как часто вы сталкивались с проблемными случаями между «застройщиком и его потенциальным клиентом» в своей практике? Кто в итоге выходил победителем из спора? За многие годы решения подобных вопросов чувствуете ли вы, что ситуация все-таки исправляется и недобросовестных застройщиков и риелторов становится меньше?

В нашей практике достаточно много споров, связанных с недвижимостью, да и бываем мы, что называется, с разных сторон. Однако однозначно можно сказать, что единой практики в пользу той или иной стороны не существует, и многое зависит от обстоятельств дела. Что касается изменения ситуации относительно недобросовестных застройщиков и риелторов, то за последнее время все постепенно меняется в лучшую сторону. Во-первых, усилился контроль со стороны государственных органов. Во-вторых, покупатели сейчас (пока, правда, менышая их часть) более детально начали изучать документы и вникать в них. Тем не менее, как правило, действия одних часто приводят к противодействию других, а посему придумываются новые схемы для обмана. В связи с чем, перефразированная пословица 100 раз проверь, один раз купи, подходит к этой ситуации как нельзя лучше. 


Просмотров: 1523   Комментариев:

Расскажи друзьям: 


Краткая ссылка: http://hommes.kz/blog/1246/


NEW
Похожие записи